農村土地流轉幾種主要模式

近年來，在我國農村土地使用權流轉模式已經發生了巨大的變化，產生了很多新鮮事物。在浙江、廣東、江蘇、山東、四川等地，生產要素流動十分活躍，農民與土地的關系正悄然變革，出現了多種形式的土地流轉模式。

(1)山東省棗莊市：土地使用產權證盤活土地資本

棗莊市的農村土地制度改革由三個組成：發放土地使用產權證、建立農村土地使用產權交易市場、發展農村土地合作社。

2008年9月，山東省棗莊市山亭區徐莊鎮成立中國第一家農村土地使用產權交易所，首批為徐莊土地合作社的280戶農民頒發了土地使用產權證。農民可使用土地使用產權證作抵押，向信用聯社申請貸款，進行農業基礎建設和采購。

棗莊在改革過程中，盡可能地規避農民的失地風險。具體做法如下：

一是規定合作社基本成員中農民不低于80%,出資獲得的附加表決權總票數不超過本社成員基本表決權總票數的20%。這兩個“80%”，保證了工商業資本不能在土地合作社中占有主導地位，從而保障了農民對土地的長期控制權。

二是引入農業保險機制，并且政府對農業保險給予保費補貼，大大降低了農村土地合作社土地使用權的抵押風險。

三是規定土地合作社只有最多不超過1/3的部分可以抵押貸款，土地使用權抵押的年限不能超過3年。保證了農民不會長期全部失地。

棗莊農村向農民發放“土地使用產權證”的最終目的，是為了追求土地的規模效益，農地的性質沒有變化，農業生產的效益進一步提高，糧食安全得到了保證。

(二)浙江溫州：有償轉包新模式促進農地規模化經營

為破解市場經濟活躍地區“有地不種，想種沒地”的難題，浙江省溫州市通過創新耕地流轉模式，實現糧田向種糧能手、村級集體、專業合作社集中，并實施全程機械化服務，這些舉措不僅遏止了耕地拋荒現象，還成功穩定住了糧食生產。

溫州各地農村近年來積極創新耕地流轉模式，促進糧食規模化經營。其主要內容為農戶把承包田有償轉包給大戶集中經營，模式包括“招投標式轉包”、“中轉站式轉包”和“中介機構合同轉包”等三種。作為溫州土地流轉的主要模式，目前種糧大戶轉包模式承擔著全市40%以上的早稻生產任務。

除了大戶以外，村集體代耕代種也逐漸成為溫州糧食生產的主體之一。在有些地區，還有的種糧農戶們只要繳納一定的費用，并進行簡單的田間管理，便可坐享收成。期間各類農事，由他人負責打理，即通過專業農場、農機專業合作社、糧食專業合作社對糧食生產實行“統一翻耕、統一育秧、統一播種、統一植保、統一收割”的“一條龍”有償服務，或提供某一關鍵環節償服務，實現土地耕作社會化服務。

溫州三種土地流轉方式的廣泛運用，已經收到了遏止耕地拋荒、穩定糧食生產的預期效果。實踐表明，以經營體制改革為重點，創新耕地流轉機制，組建各種各樣的新型農村合作社，是穩定和提高糧食產量的重要途徑。

(三)北京：集體土地流轉

北京擬借鑒天津的“宅基地換房”模式，推行集體土地流轉試點工作，試點核心為農民整體拆遷，共同搬進新蓋的樓房;農民原居住區域用于耕地保護和適度的商業開發。北京的試點將采取項目包裝模式進行，拆舊區域和建新區域要協調平衡。舊區域的農民拆多少房子、恢復多少耕地，跟新區域蓋多少樓房要掛鉤。對于建新所需要的資金數量，將采用整體評估的方式，以確定是否需要再拆舊區域進行商業開發。

據了解，關于試點農民宅基地拆遷后、搬入新房是否擁有產權及使用權歸屬，北京市有關部門目前尚未有定論。但這種土地流轉方式可以改善農民的基本生活條件，彌補了城市產業建設用地不足的狀況，促進了地方經濟發展，預計節地2000多畝并變成耕地，實現保護國土資源的初衷。

(四)山東寧陽：股份+合作

山東省寧陽縣探索土地承包經營權流轉新機制，建立起“股份+合作”的土地流轉路子和“底金+分紅+勞務收入”的土地流轉分配方式。這種方式使得當地農民土地流轉后收入多了、自己自由支配的時間多了，還省去了后顧之憂，旱澇保收，日子過得更加充實。

這種土地“股份+合作”流轉模式的運作、管理、經營和分配機制主要有四大特點：

其一，農戶以土地經營權為股份共同組建合作社;

其二，合作社按照民主原則對土地統一管理，不再由農民分散經營;

其三，合作社掛靠龍頭企業進行生產經營;

其四，合作社實行按土地保底和按效益分紅的方式。

他們的具體分配方式是：按當年盈余的10%提取公積公益金，10%提取風險金，80%按股分紅。公積公益金用于擴大服務能力或彌補虧損、發展合作社事業和社員福利事業;風險金用于合作社生產、營銷遭遇重大經濟損失時補貼。

寧陽流轉土地的農民仍然擁有家庭承包土地的經營權，并非是對家庭土地承包經營權的徹底放棄。這種土地流轉模式使農民的土地權益仍然得到保護，農民集體成員身份沒有改變，土地的保障作用得到了保證;建立了農民收入的利益遞增機制，最大限度地保障了農民的土地權益，并非一次性消費。

(五)成都：農村產權交易所

今年初，在統籌城鄉發展取得顯著成效的基礎上，成都市委、市政府作出了推進農村產權制度改革的重大戰略部署。2008年10月13日，首家農村產權交易所在成都市正式揭牌。

成都產權交易所以創新為手段、市場為導向，為林權、土地承包經營權、農村房屋產權、集體建設用地使用權、農業類知識產權、農村經濟組織股權等農村產權流轉和農業產業化項目融資提供優質高效的專業服務，并憑借廣泛的資源、信息渠道及規范的市場體系，為推動農村產權的合理流動、促進農村資本的有序流轉、優化農村資源配置、促進傳統農業向現代農業跨越、增加農民收入、繁榮農業農村經濟提供了有效的平臺。

(六)浙江嘉興：城鄉統籌兩分兩換

“兩分兩換”，就是把宅基地和承包地分開，搬遷和土地流轉分開，以宅基地置換城鎮房產，以土地承包經營權置換社會保障。2008年，浙江省委、省政府作出了在杭州、嘉興、義烏、溫州、臺州等地建立三大省級綜合配套改革試點區的決策部署，明確要求嘉興加快推進統籌城鄉綜合配套改革。

嘉興的城市化水平相對滯后，還有50%以上的農民居住在農村，一方面占用了大量非農建設用地，同時由于分散居住，各項城市基礎設施很難向這部分農村居民覆蓋。

嘉興為推進城鄉統籌綜合配套改革，推行“兩分兩換”。在“兩分兩換”的具體操作過程中，嘉興市因地制宜，從實際出發，充分尊重農民意愿。靠近城市周邊的地區，可以進行集中的公寓安置;有些可以異地集中遷建，一些較偏遠的地區，需要翻建的，可以通過政策引導，集中到市鎮上來。不同的區域，不同的政策，目標只有一個，就是最終實現工業化、城市化和農業、農村現代化。力爭到2012年，嘉興市三分之一以上的農民實現向城鎮和中心村集聚，流轉土地面積100萬畝以上，50%左右的農田實現規模集約經營。

(七)安徽宣城：農村房屋產權作為抵押物

安徽省宣城市從1997年就開始“悄悄地、大膽地”試點農村房屋產權登記制度改革，使農村房屋產權在進一步明晰后進入銀行作為抵押物，并允許進行交易。農村房屋產權實現規范流轉之后，當地農民數量龐大的房屋資產，迅速化為資金流動起來，農民融資能力大大提高。宣城市在試點農村房屋產權登記制度改革時，強化監督，尤其嚴防產權登記環節產生“意外”導致后續的農房抵押交易環節失敗。

我國現行法律禁止農村集體土地使用權單獨轉讓，但在農村房屋所有權發生流轉的情況下，其名下的宅基地使用權轉讓并不禁止，只是杜絕了農房出賣之后再次申請宅基地。目前這一模式仍處于探索階段，國家應盡快在全面開展農房初始登記基礎上，建立有條件的交易制度，把作為生活資料的農村房屋激活為積極的生產要素。（文章源自于中國區域經濟研究網）